El último consejo de ministros de la legislatura recuperó en el último momento el Real Decreto de Medidas Urgentes de Vivienda y Alquiler. Una norma que modifica tres leyes e incorpora novedades como el límite de las subidas anuales de los precios al incremento del IPC, la ampliación de tres a cinco años de la prórroga de la duración del contrato o los límites para las fianzas. La medida sólo afectará a los nuevos contratos, que se suscriban a partir del 6 de marzo, un día después de su publicación en el BOE. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Entre sus novedades, la norma también incluye la elaboración de un sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler, que se utilizará para hacer un seguimiento del mercado y servir de soporte a medidas de carácter fiscal. El compromiso del gobierno es crearlo antes de ocho meses y su objetivo principal es que sean los ayuntamientos y Comunidades Autónomas quienes decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal. Este índice, que se actualizará anualmente y será lo más detallado posible, no habilita a las administraciones a establecer sistemas de regulación de los precios del alquiler.
Prórroga de cinco o siete años
Otra de las grandes novedades es que el inquilino podrá, si quiere, permanecer en el piso alquilado cinco años. En cambio, si el propietario es una empresa, el periodo mínimo impuesto se alargará a siete años. Hasta el momento, el periodo máximo que podía permanecer en la vivienda arrendada un inquilino era de tras años sin tener que renovar el contrato. Por otra parte, una vez pasados los cinco o siete años, se amplía la prórroga tácita de uno a tres años.
Durante la vigencia el contrato, el propietario no podrá subir el alquiler al año más de lo que suba el Índice de Precios al Consumo (IPC) mientras que, hasta ahora, propietario e inquilino podían pactar las subidas que se aplicarían a la renta durante la vigencia de dicho contrato. No obstante, el propietario podrá establecer un incremento adicional en la renta, siempre que haya un acuerdo con el inquilino, si realiza obras de mejora en la vivienda durante el contrato.
Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda para sí o su familia si lo incluye de forma expresa en el contrato en el momento de la firma. Antes, esta garantía para el arrendador estaba recogida por ley y, por tanto, no era necesario especificarlo en el contrato. El decreto también señala que los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, especialmente en el periodo de prórroga obligatoria de cinco o siete años. De igual manera el texto establece una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración. En el caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se puede mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.
Si el propietario quiere recuperar el inmueble, una vez finalizado el contrato, deberá avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. Asimismo, el decreto también incluye una mejora en la garantía para el arrendador ya que amplia el periodo de preaviso del inquilino a dos meses de antelación, frente al mes obligatorio hasta ahora.
Dos meses de renta para las fianzas
El texto vuelve a recoger del anterior real decreto, que tumbó el pasado mes de enero el congreso, la limitación a dos meses de renta la fianza que puede exigirse al arrendatario. También vuelve a incorporar que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador, si es persona jurídica y favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato, si existe acuerdo entre las partes. Además, señala que se favorecerá la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios y se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta un 10 %, frente al 5% actual. También muestra la obligatoriedad de las obras de accesibilidad cuando estén financiadas en un 75% por ayudas.
En cuanto a los gastos de gestión, el nuevo real decreto ordena que, si el arrendador es una empresa, deberá asumir el coste de la gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Esto no quiere decir que sea el propietario quien pague la comisión de la agencia inmobiliaria. La norma solo se refiere al coste de la gestión del contrato.
Con este decreto el gobierno elimina la obligación de que el inquilino pague el IBI en vivienda pública en alquiler y ofrece a los ayuntamientos la posibilidad de dar una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI, pero sólo para viviendas de renta reducida. También abre la puerta a que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo en el IBI a las viviendas vacías.
Límite a los pisos turísticos
En cuanto a los pisos turísticos, las comunidades de vecinos podrán limitar los pisos vacacionales. Bastará una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para cambiar el estatuto de la comunidad y prohibir los pisos turísticos en el edificio.
Por último, el gobierno también incorpora una reforma del procedimiento de desahucio. Los servicios sociales deberán enviar un informe al juzgado analizando la situación de los desahuciados. Una vez que el informe sea recibido en el juzgado, en los casos de familias con menor capacidad económica, vulnerabilidad o con mayores cargas familiares, se paralizará el procedimiento durante un mes (tres si es una empresa) para dar tiempo a buscar una solución para los desahuciados.
